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　　文/羊城晚報記者 趙燕華通訊員 穗房宣
　　今後，廣州市老城區眾多配套設施不全、環境較差、未實施專業物業服務的舊住宅小區，將由政府牽頭，共同實施專業物業服務。昨日，《廣州市物業管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）出台，明確了物管費調價方案必須經專有部分占建築物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。《辦法》還明確禁止物業服務企業擅自收取手續費、水電周轉金等費用，不得中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
　　亮點 1
　　無物管小區由街道推進物業服務
　　《辦法》共包括100條規範和創新廣州市物業管理的具體規定，其中細分了政府部門職責，建立齊抓共管物業管理工作機制。
　　針對廣州市老城區眾多舊住宅配套設施不全、環境較差，未實施專業物業服務的難題，《辦法》規定，“對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，由區級政府結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的範圍由區級人民政府確定。未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見後，合理確定物業管理區域；指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業”。
　　亮點 2選出委員滿5人可成立業委會
　　實踐中，首次業主大會籌備組成立難、爭議多等問題，已成為制約成立業主大會的瓶頸。《辦法》進一步完善了業主大會籌備制度，創新建立實操性強的有效機制。
　　《辦法》規定，籌備組業主代表是按業主聯名推薦人數多少的順序產生。規定建設單位和物業服務企業應當在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交成立業主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的，由房屋登記機構免費提供業主姓名和房屋面積等資料。街（鎮）應當組織籌備組成員集體學習籌備成立業主大會和業主委員會的相關規則；籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意後產生。《辦法》建立了籌備組會議議事制度，籌備組作出決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。同時規定，可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。
　　實踐中，由於業主對業主委員會委員候選人瞭解不多，經一輪投票選舉的委員往往不能達到法律法規規定或者議事規則約定的人數底線，導致業主大會反覆投票而不能形成決議，無法產生業主委員會。為解決該問題，《辦法》創新建立了多輪補選制度，並規定選舉產生的委員人數達到5人即產生業主委員會。
　　實踐中，因小區人數多、場地受限、採用傳統書面方式徵集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難，導致召開業主大會難，形成決議難，《辦法》創新提出建立業主決策電子投票系統。
　　亮點 3創新多項制度規範業委會行為
　　《辦法》通過創新建立業主監事會制度，建立業主委員會報告、公開和財務管理等制度，明確換屆選舉規定和由議事規則約定代行業主委員會職責的執行機構等多項規定，進一步強化實現業主自我管理、自我監督。
　　《辦法》規定，“業主委員會未按照本辦法規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令業主委員會限期召開，並公告全體業主；逾期仍不召開的，由業主監事會組織召開；未成立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開”。
　　《辦法》規定，“業主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會”，比《省條例》規定的時間提前了3個月，確保換屆選舉成功；在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，並通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，由業主監事會組織換屆選舉；未成立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織換屆選舉”。
　　《辦法》規定，“業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由業主大會議事規則約定的執行機構或者人員在約定的職責範圍內履行業主委員會職責。業主大會議事規則約定由物業所在地居民委員會、村民委員會履行業主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應當履行職責”。
　　亮點 4小區共有部分經營收益歸業主
　　為解決共有部分的信息不公開、產權不清晰、公共收益管理混亂等問題，《辦法》作出了明確規定：“新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主”；其明示或者公告的內容包括了物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息。
　　按照《辦法》，“房屋登記機構應當在房地產登記簿中對建築區劃內依法屬於全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋予以記載，業主有權查詢”。
　　《辦法》明確，“利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有，由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開，管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會或者業主監事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計並將審計報告通報全體業主”。
　　亮點 5禁開發商將物管交給自家企業
　　為落實國務院《物業管理條例》關於提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，進一步規範前期物業管理招投標行為，保護小業主合法權益，《辦法》明確前期物業管理應以公開招投標方式選聘物業服務企業。
　　《辦法》規定，“建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並書面簽訂前期物業服務合同”；《辦法》第九十六條對違反該規定的行為，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，併在企業誠信檔案中記錄其違規行為。
　　亮點 6物管費調價須業主雙過半通過
　　《辦法》規定，業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，物業服務企業應當對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，取得審計報告；在小區公告調整物業服務收費的相關事項，並書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門；調價方案必須經專有部分占建築物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上；業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果；業主對物業服務收費標準的調整有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
　　亮點 7物管不得以任何原因斷水電氣
　　為防止物業服務企業擅自收取業主有關手續費、水電周轉金等費用，《辦法》作出了明確規定。
　　《辦法》規定，“物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用，但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規規定或者政府明確規定的，物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金（抵押金、風險金）等費用。物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣”。
　　趙燕華、穗房宣　　（原標題：物管費調價 須過半業主同意）